今回は競売流れ系の物件について話していきます。
日本の中古住宅は、売却理由の中で、最も多い理由は離婚が原因で家を手放すパターンですが、他のパターンで最もポピュラーなのがオーバーローンによる支払い焦付きです。先の理由で離婚でとなっているのも、夫婦どちらかでは金額が足りず住宅ローンを組めないので、共有名義にしてローンを組むので、離婚や片方が働けなくなった等の理由で結果的にオーバーローン状態に陥り支払いが滞り破綻します。
日本の住宅ローンは額面年収の35%支払い分✖️35年迄は概ね組む事ができます。とは言えこの額は上限ですし、税金等を納める前の額面に対してなので、納めた後では収入に対して35%が50%くらい迄上昇している事が予想出来ます。住宅ローンが焦げついても金融機関は担保としている住宅を売却(競売)すれば問題ないと考えているのでローンを組むときには教えてくれません。
競売流れ系とは、この住宅ローン破綻した物件を購入する事です。住宅ローンが支払い不可なって、金融機関が不良債権として競売にするのですが、その前に任意売却している場合もあります。任意売却の場合、中古住宅市場に普通に流通しますので、物件問い合わせ時に理由を聞かない限り住宅ローン破綻物件かはわかりません。市場に流通させても、売却出来なければ競売となり市場相場より安い不動産評価額(役所が決める資産額)で売買されます。ただし競売では競りですので市場価格より高額になる事もしばしば起きています。
では、どの様に購入するのが最も確実で安価で購入出来るのか？という事になります。競売になってしまったら競り合いになってしまうので、流れる直前の任意売却物件を狙います。物件問い合わせ時に、必ず売り出し理由を聞いておきます。売り出し理由で住宅ローン破綻物件だったら、売主(破綻者)に価格交渉しても既に破綻していて価格の決定権は金融機関になっているので金融機関の担当者に最低限回収したい金額を確認し交渉して金額が折り合えば購入となります。
この方法が最も確実で安価に購入する方法だと思います。本来ならこの方法は不動産屋同士が業者間で物件の取引に使用する方法なので割と上級者向きとなります。
次回はこの様な物件を購入した時、直面する問題点について話します。
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