誰よりも良い生活を実現しよう
日本工業規格であるJISですが、このJIS認証は指定機関による審査によって認証認定されています。このJIS認証には決定的な盲点が存在します。今回はこの盲点について話していきたいと思います。
私は以前、勤務していたJIS認証工場で内部告発をしました。守秘義務の関係で詳細は話せないのですが、その内部告発時はJIS規格違反を会社が組織的に行い、隠し認証され続けている事に不信感があり告発に至ったというものでした。
この時に判明した信じ難い事実は、指定機関によるJIS認証認定は出来るが警察ではないので取消し・抹消は出来ないと担当者様から言われ、事実上内部告発は閉幕となってしまいました。つまり簡単に言うと、JIS認証認定の更新時に提出しなければいけない記録(データ等)は捏造したものでも問題なく、捏造等が発覚した所で大したお咎めもないという事になります。
JIS認証認定を受けて事業をしている方全てが捏造等をしているとは言いませんが、JIS認証だから大丈夫なんて私からしたら迷信でしかないです。JIS認証より信用信頼できる確固とした情報や人脈によって取引先を選ぶ事を私はオススメします。
日々の生活をする上で、保険の話は必ず出てきます。生命保険や自動車保険などです。読者の方も何かしらの保険に入っているのではないかと思います。では自身の保険は生活の収入に見合ったものなのか？考えてみた事はあるだろうか？
保険とは
そもそも保険会社は、お客様からの保険料が全ての収益です。保険は保険会社の商品です。お客様は保険と言う安心を買っているのです。ですから保険会社は必ず儲かります。当たり前です。そうでなければ会社として成り立ちません。実際に保険会社では加入者に対して保険加入前に必ず健康診断をしますよね？これは加入者が病気に掛かったら保険金を保険会社が加入者に対して支払わなければならないので、事前に健康診断で支払いリスクをなるべく減らせる様にしている訳です。つまり加入できた人は健康だと言う事で保険金の支払いはほぼ無いと言うことになります。これで毎月保険料を支払って貰えれば、毎月の利益となります。自動車保険も同じ原理です。等級を定めたり車種別にリスク管理して保険料を決めてます。
どの保険に入ったら良いのか？
この話はケースバイケースですので、これだという決定的なものはないです。ただし保険の仕組みを知った上でどの保険会社の保険に入ったら損が少ないかで良いと私個人は思います。例えば、ネット保険会社は安すぎて安心出来ないと思えば対人で手続きしてくれる保険に入ったら良いのです。当然対人で手続きしますので、先に説明した通りコストが掛かってますので毎月の保険料に反映され高くなります。ネット保険会社では電話オペレーター又はネット上で完結するのでコストが殆ど掛かっていません。だから保険料が安いのです。同じ補償(保障)内容で保険料が倍近く違う事もあります。これらを参考に、保険を見直してゆとりある生活にしてみては如何だろうか。
近年、日本国内では自然災害が増えてきています。それに伴い多くの人が住まいを失っています。住宅購入者の殆どは住宅ローンを長期間組んで、毎月支払いながら住んでいます。賃貸物件に住んでいる人は、災害にあい住む場所を失っても、別の物件を探して引っ越せば直ぐに新しい生活が営めるはずです。しかし住宅ローンを組んで生活してる人はそういう訳にはいきません。例えマイホームが失われても住宅ローンは残ります。長期間にわたって・・・
いい加減、気付いて欲しいと私は思います。住宅は背伸びして見栄を張って一生に一度の買い物と言う幻想に騙されてはいけない事実に。
私は家は生活する為の大きな箱としか思っていません！この箱にお金を掛け過ぎて生活苦になっている人が多いと感じます。毎月の支払いが・・等と言っている人は私の周りにも沢山います。家にお金を掛け過ぎたら、他のやりたい事にかける資金が不足してしまいます。ローンで買えば良いじゃないかと言われる人もいますが、毎月収入がある事が前提となっている生活スタイルですから、収入が激減したら直ぐに破綻するのが考えられます。
家は消耗品になってきています。直してまで住む人はあまりいません。古い家は放置され、畑だった所に新築住宅ができて古い家は見捨てられます。この見捨てられる家を安く購入して買い替えていけば、無理なく苦労も最小限で済みます。災害で最悪失ったとしても金銭的なダメージは最小限です。
これが私の住宅メソッドです。
今回は競売物件を購入した場合、起こり得る問題についてです。
競売物件購入後に物件に行ってみたら前住人が住んでいる場合が多々あります。この様な場合は出て行ってもらうのが筋なのですが、簡単に追い出すのは無理です。裁判所等で手続きを踏んで法的に出てもらうのですが費用も時間も掛かります。ですのでこの様な物件は購入をしない・避ける事が無難でしょう。
前住人が住んでいない場合ですが、残置物という名のゴミの山が家の中に放置されている場合があります。そもそも競売にかけられそうな場合、その物件のオーナーは金融機関に掛け合って止める事も出来たのにしなかったので競売になっている訳です。そういう訳でそんなオーナーの物件だったらゴミなんて放置されてて当然という事です。片付けるには結構な費用が掛かります。
物件そのものに瑕疵がある場合も競売物件では購入者持ちです。購入前に裁判所から公開されている資料で検討するのですが、なかなか資料だけでは不明確ですので購入後に大きな瑕疵が見つかったなんてよく聞きます。不明確ヶ所があるなら止めておくことも大事です。
前住人も残置物も何もない場合ですが、競売物件は概ね汚い物件が多いです。何と言いますか負のエネルギーを物件内から私は感じます。市場価格より安く購入出来ますが、色々な問題もセットでの価格という事を忘れてはいけません。
不動産投資で儲けようと考えたら多少のリスクは付き物です。正直なところ、本当に利益の出る物件は仲間内で回しますし表には出しません。公開された物件はプロでも手を出さないハズレ物件だと私は思います。稀にアタリもありますが・・・
不動産の価格はあってないようなものです。
以上競売物件についてでした。
今回は競売流れ系の物件について話していきます。
日本の中古住宅は、売却理由の中で、最も多い理由は離婚が原因で家を手放すパターンですが、他のパターンで最もポピュラーなのがオーバーローンによる支払い焦付きです。先の理由で離婚でとなっているのも、夫婦どちらかでは金額が足りず住宅ローンを組めないので、共有名義にしてローンを組むので、離婚や片方が働けなくなった等の理由で結果的にオーバーローン状態に陥り支払いが滞り破綻します。
日本の住宅ローンは額面年収の35%支払い分✖️35年迄は概ね組む事ができます。とは言えこの額は上限ですし、税金等を納める前の額面に対してなので、納めた後では収入に対して35%が50%くらい迄上昇している事が予想出来ます。住宅ローンが焦げついても金融機関は担保としている住宅を売却(競売)すれば問題ないと考えているのでローンを組むときには教えてくれません。
競売流れ系とは、この住宅ローン破綻した物件を購入する事です。住宅ローンが支払い不可なって、金融機関が不良債権として競売にするのですが、その前に任意売却している場合もあります。任意売却の場合、中古住宅市場に普通に流通しますので、物件問い合わせ時に理由を聞かない限り住宅ローン破綻物件かはわかりません。市場に流通させても、売却出来なければ競売となり市場相場より安い不動産評価額(役所が決める資産額)で売買されます。ただし競売では競りですので市場価格より高額になる事もしばしば起きています。
では、どの様に購入するのが最も確実で安価で購入出来るのか？という事になります。競売になってしまったら競り合いになってしまうので、流れる直前の任意売却物件を狙います。物件問い合わせ時に、必ず売り出し理由を聞いておきます。売り出し理由で住宅ローン破綻物件だったら、売主(破綻者)に価格交渉しても既に破綻していて価格の決定権は金融機関になっているので金融機関の担当者に最低限回収したい金額を確認し交渉して金額が折り合えば購入となります。
この方法が最も確実で安価に購入する方法だと思います。本来ならこの方法は不動産屋同士が業者間で物件の取引に使用する方法なので割と上級者向きとなります。
次回はこの様な物件を購入した時、直面する問題点について話します。
今回はどの様に不動産を購入していくのが良いのか？について話したいと思います。
前回の内容の通り、新築は鍵を開けて中古になった瞬間に30%ほど価値が下がると言いました。この現象はホームメーカーの利益分が無くなった価格に戻っただけということになります。
その為、新築で購入ではなく中古で購入すれば、メーカー利益分が含まれていない可能性が高いので購入条件として良いと思われます。
しかし日本の不動産市場では注意が必要です。なぜならば、新築で建てた物件が１年経っても売れなかった場合、未使用であっても中古として販売しなければいけないルールが存在します。
その為、中古なのにメーカーの利益分が含まれた物件価格も存在するという事です。築浅中古物件の場合はこの点に注意して吟味する必要があるのです。
また中古物件では売主が企業ではなく個人の場合、物件価格に消費税が課税されません。物件価格が高額になってきた場合には、新築と中古で課税額に大きな差が出ると考えられます。他には、事前に固定資産税や大規模修繕費の徴収状況等も知る事も出来ますし、今後掛かってくる経費も計算し易くなります。
しかしデメリットも幾つかあるのですが、例えば住宅ローンが通り難かったり、想定外の瑕疵が後から判ったりとリスクも比較的大きめです。
私自身も中古物件購入後(２軒目)に瑕疵が判った事がありました。注意して吟味したのですが、気付けませんでした。ただし私の場合、中古物件購入なのですが、もう少し購入が難しい競売流れ系の物件購入なので、次回は競売物件について話をしていきたいと思います。
前回では住宅価格に含まれる広告費や人件費などについて話しました。
今回は新築住宅を購入した後、どの様に価値が下がっていくかを話したいと思います。
購入後、鍵を貰って玄関のドアを開けた瞬間に概ね30%価値は値下がりします。
なぜ値下がりするかと言いますと、新築住宅価格の40%は住宅メーカーの利益でしたよね？
貴方が所有者となったら、利益を差し引いた分でしか家は建てられていないのでその程度になってしまうのです。
酷な様ですがこれが現実です。
不動産業界では当たり前です。
もし貴方がローンを払えなくなったりして売却したいと思っても、余程の立地でもない限り、購入費より大分安く買い叩かれてしまう事が想像できます。
不動産業界に携わっている人は新築住宅は買わないのは普通ですし、勿論この様な情報も一般人には知られない様隠します。
次回はどの様に住宅購入した方が得なのかについてお話しようと思います。
今回は元請けの約４０%の利益の内訳についてお話しします。
利益の中で最もウエイトの重いものは広告費です。
家を買ってもらわないと収入源が途絶えてしまいますので、タレントを起用し高い広告費を払って宣伝しまくります。
事実、宣伝をあまりしていないホームメーカーの住宅は割と価格が低めです。
２番目にウエイトの重いものは、人件費になります。
住宅メーカーの営業マンには、契約を決めた際、インセンティブ(歩合給)が支給されます。
住宅の価格に応じて支給額の上下があるメーカーもあるし、一律決まっている所もありますが、営業マンにとって住宅が一軒売れたとしても、所詮１商品が売れた位しか感じません。
もちろん全ての営業マンがそうだとは言い切れませんが、仕事として働いている以上、インセンティブ目当てという人も珍しくありません。
３番目にウエイトの重いものは、住宅展示場等の管理費及びイベント時のお土産などです。
住宅展示場に行った事ある人は思い当たると思いますが、洗剤やラップなどあの手この手で来場者の心を掴もうとします。
立派なカタログやチラシなんかも利益の中から費用として充てられていますので、価格の高いホームメーカーほどカタログ・チラシ等がフルカラーで豪華です。
このような費用は全て住宅購入価格に反映されているのです。
今回はこれくらいにしておきます。
前回では約４０%は利益で取られてしまう事をお話ししました。
では残りの約６０%の内訳はどうなるのでしょう？
ハウスメーカー(元請け)が利益を取った後、下請け企業に６０%の金額で再委託します。
どういう事かというと、ハウスメーカーの人が家を建てるのではなく、下請け企業(一次下請け)が建設を請け負います。
ここでお気付きの方もいるかと思いますが、再委託された下請け企業も利益を出さないと潰れてしまいますので請け負った金額から利益分をとります。
下請け企業(一次下請け)が建設を請負えない場合は再々委託し二次下請け企業に利益を抜いて委託します。
利益を抜いて下請け企業に仕事を流す事を中抜きと言います。
ハウスメーカーの新築建設では中抜きは当たり前です。
これから新築を建てて素晴らしい生活を期待している人には酷な内容ですが、不動産業界はベールに包まれていて一般人には分かりにくくなっているのが現状です。
次回では元請けの４０%の利益の内訳について話したいと思います。
今回は住宅事情についてお話しします。
持ち家か賃貸か？
いつも聞こえてくる問題です。
正直なところ、この問題の答えは、
対象となる人の生活スタイルによります。
ただし、これだけは覚えてもらいたい事があります。
それは、不動産の値段は、
あってないようなもの
どういう事かと言いますと、
建物に値札は貼ってありませんよね？
実は不動産の値段は、販売する地域に合わせて値段を決めます。
家が大きいから、土地が広いから高価と言うわけではないのです。
景気が良くなれば、当然の様に値上がりし、悪くなれば値下がりしていきます。
新築の価格は販売地域の中古物件の価格を考慮した価格になっています。
また、新築は価格の約４０%が販売元の利益です。
家を買う人はたくさん居ませんので少ない人から沢山のお金を払ってもらって利益を出します。
今回はここまでにします。